Investitionen in Denkmalschutzimmobilien ermöglichen eine steuerlich privilegierte Abschreibung der Sanierungskosten. Für Ärzte mit hohem Grenzsteuersatz (42–45 Prozent) ist dies eines der attraktivsten legalen Steueroptimierungsinstrumente. Stand: April 2026.

Denkmalschutz-AfA: Abschreibungssätze und Modellrechnung

| Parameter | Eigennutzung (§ 10f EStG) | Vermietung (§ 7i EStG) |

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| Abschreibung Sanierungskosten | 9 % p.a. über 10 Jahre | 9 % p.a. Jahre 1–8, 7 % p.a. Jahre 9–12 |

| Gesamtabschreibungssatz Sanierung | 90 % über 10 Jahre | 100 % über 12 Jahre |

| Gebäude-AfA (ohne Denkmalbonus) | 2 % p.a. (Baujahr < 1925) | 2,5 % p.a. |

| Voraussetzung | Baudenkmalpflege bescheinigt | § 7i-Bescheinigung Denkmalamt |

Modellrechnung (Vermietungsobjekt, 45 % Grenzsteuersatz):

| Jahr | Abschreibung Sanierungskosten (300.000 EUR Invest.) | Steuervorteil (45 % ESt) |

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| Jahr 1–8 | 27.000 EUR/Jahr | 12.150 EUR/Jahr |

| Jahr 9–12 | 21.000 EUR/Jahr | 9.450 EUR/Jahr |

| Summe Steuervorteil gesamt | 300.000 EUR Abschreibung | ca. 135.000 EUR Steuerersparnis |

Einordnung

Der Gesamtnettovorteil aus der Denkmalschutz-AfA beläuft sich auf ca. 45 Prozent der Sanierungskosten bei 45-prozentigem Grenzsteuersatz; im Rechenbeispiel sind das 135.000 EUR Steuerersparnis auf 300.000 EUR Sanierungsinvestition. Damit amortisieren sich Sanierungskosten durch den Steuervorteil zu fast 50 Prozent.

Wichtig: Die Denkmalschutzbescheinigung muss vor Beginn der Sanierung eingeholt werden. Eine nachträgliche Anerkennung ist nicht möglich. Zudem gilt: Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren fällt Spekulationssteuer an. In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Denkmalschutzimmobilien für Ärzte in der Hochverdienstphase besonders effektiv sind, aber nur mit korrekter steuerlicher Begleitung.

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Methodik / Datengrundlage

Abschreibungssätze basieren auf §§ 7i, 10f EStG. Modellrechnung mit 300.000 EUR Sanierungskosten und 45 % Grenzsteuersatz (Spitzensteuersatz). Keine Berücksichtigung von Zinsaufwand und Mieteinnahmen in der Vereinfachungsrechnung.

Quellen und weiterführende Informationen

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