Denkmalgeschützte Immobilien bieten steuerliche Sonderabschreibungen, die für gut verdienende Ärzte mit hohem Grenzsteuersatz besonders attraktiv sind. Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG erlaubt die vollständige Abschreibung der Sanierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren. Stand: April 2026.
Denkmalschutz-AfA: Abschreibungsstruktur und Steuereffekte 2026
| AfA-Phase | Zeitraum | Satz p.a. | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Phase 1 (Vermieter) | Jahre 1–8 | 9 % der Sanierungskosten | 72 % |
| Phase 2 (Vermieter) | Jahre 9–12 | 7 % der Sanierungskosten | 28 % |
| Gesamt (Vermieter) | 12 Jahre | 100 % | |
| Phase 1 (Eigennutzer, § 10f EStG) | Jahre 1–10 | 9 % der Sanierungskosten | 90 % |
| Phase 2 (Eigennutzer) | Entfällt | 10 % nicht absetzbar |
Modellrechnung: Arzt mit Grenzsteuersatz 42 %, Sanierungskosten 300.000 €
| Berechnung | Fremdvermietung | Eigennutzung |
|---|---|---|
| Absetzbare Sanierungskosten | 300.000 € (100 %) | 270.000 € (90 %) |
| Steuerersparnis (42 %) | 126.000 € | 113.400 € |
| Steuerersparnis pro Jahr (Ø) | 10.500 € | 11.340 € |
| Effektive Nettobelastung Sanierung | 174.000 € | 186.600 € |
Zusätzliche Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
| Gebäudealter | AfA-Satz | Anmerkung |
|---|---|---|
| Nach 1924 erbaut | 2,0 % | Standard-Gebäude-AfA |
| Vor 1924 erbaut | 2,5 % | Historische Bausubstanz |
| Neubau ab 2023 | 3,0 % | Erhöhter Satz |
Einordnung
Die Denkmal-AfA ist für Ärzte mit hohem Grenzsteuersatz (42 % oder 45 %) ein sehr effizientes Steuersparmittel. Bei 300.000 Euro Sanierungskosten und 42 % Grenzsteuersatz ergibt sich eine Steuerersparnis von 126.000 Euro über 12 Jahre. Dieser Steuereffekt muss jedoch dem höheren Kaufpreis von Denkmalimmobilien und den oft höheren laufenden Unterhaltungskosten gegenübergestellt werden.
Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde. Diese muss vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen eingeholt werden; nachträgliche Anerkennungen sind in der Regel nicht möglich.
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Methodik / Datengrundlage
Die AfA-Sätze basieren auf § 7i und § 10f EStG in der geltenden Fassung. Die Modellrechnung ist vereinfacht; individuelle steuerliche Effekte hängen von Gesamteinkommen, anderen Abzugsmöglichkeiten und dem persönlichen Steuersatz ab.
In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Denkmalimmobilien als Steuersparmodell für Ärzte interessant sind, aber eine sorgfältige Standort- und Substanzprüfung erfordern. Die steuerliche Attraktivität allein ist kein ausreichendes Kaufargument.
Quellen und weiterführende Informationen
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