Eine Einliegerwohnung im selbstgenutzten Eigenheim ermöglicht es Ärzten, anteilige Gebäudekosten steuerlich als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Der steuerliche Vorteil entsteht durch die Aufteilung der Gesamtkosten (Hypothekenzinsen, AfA, Nebenkosten) nach dem Flächenverhältnis. Stand: April 2026.

Einliegerwohnung: Steuervorteile Modellrechnung 2026

Annahme: Eigenheim 200 qm Gesamtfläche, Einliegerwohnung 40 qm (= 20 %), Kaufpreis 600.000 EUR, Finanzierung 400.000 EUR zu 3,5 % p.a.

| Kostenposition | Gesamtbetrag/Jahr | Anteil Einliegerwohnung (20 %) | Steuerersparnis (45 % GSt) |

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| Hypothekenzinsen | 14.000 EUR | 2.800 EUR | 1.260 EUR |

| Gebäude-AfA (2 % von 480.000 EUR Gebäude) | 9.600 EUR | 1.920 EUR | 864 EUR |

| Nebenkosten (Versicherung, Reparaturen, Grundsteuer) | 4.500 EUR | 900 EUR | 405 EUR |

| Summe abzugsfähige Werbungskosten | – | 5.620 EUR | 2.529 EUR |

| Mieteinnahmen (z. B. 800 EUR/Monat) | 9.600 EUR | – | Steuerpflichtig |

| Nettomietrendite nach Steuern (Schätzung) | – | – | positiv |

Einordnung

Die Einliegerwohnung ist ein steuerlich sinnvolles Modell für Ärzte, die ein Eigenheim besitzen oder planen. Durch den vermieteten Teil werden anteilige Gebäudekosten abzugsfähig, was sonst im Eigenheimbereich nicht möglich ist. Bei größeren Einliegerwohnungen (30+ qm) können die jährlichen Steuervorteile 4.000–8.000 EUR betragen.

Wichtig: Die Mietpreise müssen der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen; bei Vermietung an Angehörige gilt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete für volle Werbungskostenanerkennung. In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Einliegerwohnungen bei Neubauplanung häufig zu wenig berücksichtigt werden, obwohl die steuerlichen Vorteile erheblich sind.

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Methodik / Datengrundlage

Berechnung nach §§ 21, 9 EStG (Werbungskosten Vermietung) und AfA-Tabelle BMF. Zinsberechnung auf Basis Restschuld und Nominalzins. Steuerersparnis bei 45 % Grenzsteuersatz (Spitzensteuersatz 2026).

Quellen und weiterführende Informationen

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