Eine Einliegerwohnung im selbst genutzten Eigenheim kann Ärzten erhebliche Steuervorteile verschaffen: Der vermietete Teil des Hauses gilt steuerlich als eigenständiges Mietobjekt, sodass anteilige Gebäudeabschreibung, Finanzierungszinsen, Werbungskosten und Reparaturkosten steuerlich geltend gemacht werden können. Stand: April 2026 gelten folgende steuerliche Regeln nach EStG.
Steuervorteile Einliegerwohnung 2026: Daten und Berechnungsgrundlagen
| Steuerposition | Regelung 2026 | Berechnungsbeispiel | Quelle |
|---|---|---|---|
| AfA (Abschreibung) Gebäude | 3 % p.a. (Neubau ab 2023), 2 % p.a. (Bestand bis 2023) | 50 m² von 200 m² = 25 % anteilig: 3 % × 250.000 € × 25 % = 1.875 €/Jahr | § 7 Abs. 4, 5a EStG 2022/2023 |
| Finanzierungszinsen | anteilig absetzbar (Mietanteil) | 25 % von 12.000 € Zinsen = 3.000 €/Jahr | § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| Reparaturen/Erhaltungsaufwand | anteilig oder vollständig (bei konkreter Zuordnung) | Dachreparatur 10.000 €: anteilig 2.500 €; Renovierung Einliegerwohnung: 100 % | § 9 EStG |
| Verwaltungskosten (Hausverwaltung) | anteilig absetzbar | 25 % von Gesamtkosten | § 9 EStG |
| Nebenkosten (nicht umlagefähig) | anteilig absetzbar | 25 % nicht umlagefähiger NK | § 9 EStG |
| AfA für Möblierung (wenn mitvermietet) | 100 % auf Mietbereich, 10 Jahre Nutzungsdauer | 5.000 € Möbel: 500 €/Jahr | § 7 Abs. 1 EStG |
Beispielrechnung Steuerersparnis (Arzt, Spitzensteuersatz 42 %)
| Absetzbare Kosten pro Jahr | Steuerersparnis (42 % ESt) |
|---|---|
| AfA anteilig 1.875 € | 787 € |
| Zinsen anteilig 3.000 € | 1.260 € |
| Reparaturen anteilig 500 € | 210 € |
| Verwaltung/NK anteilig 300 € | 126 € |
| Summe absetzbar: 5.675 € | ca. 2.383 €/Jahr |
Einordnung
Ärzte mit Eigenheim und Einliegerwohnung können jährlich mehrere Tausend Euro Steuern sparen, wenn die Wohnung tatsächlich gegen eine marktübliche Miete vermietet wird. Wichtig: Bei verbilligter Vermietung an Angehörige (unter 66 % der Marktmiete) werden die Kosten nur anteilig anerkannt. Eine klare Trennung der Wohnbereiche und ein schriftlicher Mietvertrag sind Pflicht für die steuerliche Anerkennung.
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Methodik / Datengrundlage
Die steuerlichen Regelungen basieren auf dem Einkommensteuergesetz (§§ 7, 9, 21 EStG) in der aktuellen Fassung 2026. Der AfA-Satz von 3 % gilt für nach dem 31.12.2022 hergestellte Gebäude (§ 7 Abs. 5a EStG); für ältere Bestände gilt 2 % p.a. Berechnungsbeispiele sind vereinfacht; individuelle steuerliche Situationen können abweichen.
In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Ärzte mit Einliegerwohnungen die steuerlichen Möglichkeiten oft nicht voll ausschöpfen, da sie den anteiligen Abzug von Finanzierungskosten und AfA nicht konsequent berechnen und in der Steuererklärung geltend machen.
Quellen und weiterführende Informationen
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