Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag sowie ggf. Maklerprovision. Stand: April 2026 variiert die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (mehrere Bundesländer). Für Ärzte, die eine Praxisimmobilie oder Kapitalanlage erwerben, ist die Bundeslandwahl daher auch ein steuerliches Kriterium.
Immobilienkauf-Nebenkosten nach Bundesland 2026
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notargebühren (ca.) | Grundbuch (ca.) | Maklercourtage (ca.) | Gesamtnebenkosten (ca.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 8,5 – 9,5 % |
| Sachsen | 3,5 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 8,5 – 9,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 10,5 – 11,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 10,0 – 11,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 – 12,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 – 12,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 11,0 – 12,0 % |
| Thüringen | 6,5 % | 1,0 – 1,5 % | 0,3 – 0,5 % | 3,57 % | ca. 11,5 – 12,5 % |
Grunderwerbsteuer-Sätze: Stand 2026. Notargebühren nach GNotKG. Maklercourtage hälftig je Käufer/Verkäufer (Gesetz seit 2020).
Einordnung
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) allein bei der Grunderwerbsteuer 15.000 € aus. Über alle Nebenkosten hinweg kann die Differenz zwischen günstigstem und teuerstem Bundesland bis zu 30.000 € betragen. Für Ärzte, die eine Praxisimmobilie kaufen, sind diese Kosten als Anschaffungsnebenkosten aktivierungspflichtig und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, mindern aber nicht sofort den steuerlichen Gewinn. Weitere Artikel finden Sie in der Blog-Übersicht.
Methodik / Datengrundlage
Grunderwerbsteuersätze entstammen den aktuellen Landesgesetzen (Stand April 2026). Notargebühren nach GNotKG berechnen sich nach Kaufpreis. Maklerprovision nach Gesetz zur Provisionsteilung (2020).
In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Nebenkosten beim Immobilienkauf systematisch unterschätzt werden und die Eigenkapitalplanung dadurch zu knapp ausfällt.
Quellen und weiterführende Informationen
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