Immobilien sind für Ärzte eine der beliebtesten Anlageformen zur Altersvorsorge. Doch nicht jeder Standort verspricht gleich hohe Renditen. Während Metropolen wie München niedrige Mietrenditen bieten, punkten Mittelstädte mit attraktiveren Yield-Werten. Die folgende Auswertung vergleicht Brutto- und Nettomietrenditen sowie das Wertsteigerungspotenzial an verschiedenen deutschen Standorten, Stand: April 2026.
Immobilienrenditen nach Standort – Vergleich 2025/2026
| Standort | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (nach NK, Verwaltung) | Wertsteigerungspotenzial (5-J.) | Leerstandsrisiko |
|---|---|---|---|---|
| München | 2,0–2,8 % | 1,2–2,0 % | mittel (Preisniveau hoch) | sehr gering |
| Frankfurt | 2,5–3,5 % | 1,7–2,5 % | mittel | gering |
| Hamburg | 2,5–3,5 % | 1,7–2,5 % | mittel | gering |
| Berlin | 2,5–3,8 % | 1,7–2,8 % | mittel bis hoch | gering |
| Hannover | 3,5–4,5 % | 2,5–3,5 % | mittel | mittel |
| Leipzig | 4,0–5,5 % | 3,0–4,5 % | hoch | mittel |
| Erfurt | 4,5–6,0 % | 3,5–5,0 % | mittel | mittel bis hoch |
| Mittelstädte (z. B. Würzburg, Freiburg) | 3,5–5,0 % | 2,5–4,0 % | mittel | gering bis mittel |
| Ländliche Regionen | 5,0–8,0 % | 3,5–6,0 % | gering | hoch |
Einordnung
Die Bruttomietrendite allein ist kein ausreichendes Entscheidungskriterium: Verwaltungskosten (ca. 5–8 % der Jahresnettomiete), Instandhaltungsrücklagen (ca. 1–2 €/qm/Monat), Grundsteuer und gelegentlicher Leerstand reduzieren die Nettorendite erheblich. In Hochpreislagen wie München kaufen Ärzte heute faktisch auf reine Wertsteigerungserwartung; in ostdeutschen Mittelstädten sind Renditen attraktiver, aber das Bevölkerungswachstum ist volatiler. Für die Altersvorsorge empfiehlt sich eine Mischung aus Standorten mit unterschiedlichem Rendite-Risiko-Profil.
In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Ärzte Immobilienrenditen häufig mit anderen Anlageformen wie ETF-Sparplänen vergleichen sollten, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
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Methodik / Datengrundlage
Renditeangaben basieren auf Marktdaten von bulwiengesa, Empirica-Regio und dem CBRE-Marktbericht 2025. Nettomietrenditen wurden auf Basis marktüblicher Bewirtschaftungskosten berechnet. Leerstandsrisiko orientiert sich an regionalen Leerstandsquoten der Verbandsdaten (GdW Bundesverband).
Quellen und weiterführende Informationen
Die folgenden Links führen zu offiziellen Quellen und unserem Beratungsangebot.
- BaFin – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
- Bundesärztekammer
- Ärzteversichert – Versicherungsmakler für Mediziner
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