Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das dem Nießbrauchberechtigten ermöglicht, Früchte (z. B. Mieteinnahmen) eines fremden Eigentumsgegenstands zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. In der Nachfolgeplanung für Ärzte ist der Nießbrauch ein wirkungsvolles Instrument zur Übertragung von Immobilien auf Kinder unter gleichzeitiger Nutzung der Immobilie durch die Eltern. Der steuerliche Effekt: Der Wert des Nießbrauchs mindert den schenkungssteuerpflichtigen Übertragungswert. Stand: April 2026.
Nießbrauch – Wertberechnung und Steuereffekt 2026
| Parameter | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Jahreswert des Nießbrauchs (Jahresmiete) | 24.000 € (Beispiel) | tatsächliche Mieteinnahme |
| Vervielfältiger (Alter 55 J., Mann, Tabelle) | ca. 11,8 | § 14 BewG i.V.m. BMF-Tabelle 2026 |
| Kapitalwert des Nießbrauchs | ca. 283.200 € | Jahreswert × Vervielfältiger |
| Schenkungswert der Immobilie (Verkehrswert) | 500.000 € | Marktpreis |
| Verminderter Schenkungswert (nach Nießbrauch) | ca. 216.800 € | Verkehrswert minus Nießbrauchwert |
| Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG) | 400.000 € | Schenkungsteuergesetz |
| Schenkungsteuer bei obigem Beispiel | 0 € | Freibetrag nicht überschritten |
| Steuervorteil gegenüber Schenkung ohne Nießbrauch | ca. 12.880 € (Steuerklasse I, 7 %) | bei Überschreitung ohne Nießbrauch |
Einordnung
Der Nießbrauch senkt den steuerlichen Übertragungswert einer Immobilie erheblich, da der Barwert der künftigen Nutzungsrechte der Eltern vom Schenkungswert abgezogen wird. Besonders vorteilhaft ist die Strategie bei jüngeren Schenkern mit langer statistischer Lebenserwartung, da der Vervielfältiger dann höher ist. Ärzte, die Immobilien auf Kinder übertragen möchten, können durch Nießbrauch erbschaftsteuerliche Freibeträge (400.000 Euro je Kind) besser ausschöpfen und im 10-Jahres-Takt steuerfrei schenken.
In der Beratungspraxis von Ärzteversichert zeigt sich, dass Nießbrauch-Gestaltungen bei der Übertragung von Praxisimmobilien oder Kapitalanlageimmobilien besonders häufig eingesetzt werden und erhebliche Steuerersparnisse ermöglichen.
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Methodik / Datengrundlage
Berechnung nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG) und der aktuellen BMF-Sterbetafel für Kapitalwertberechnungen (2026). Steuersätze und Freibeträge nach aktuellem ErbStG / SchenkStG.
Quellen und weiterführende Informationen
Die folgenden Links führen zu offiziellen Quellen und unserem Beratungsangebot.
- BaFin – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
- Bundesärztekammer
- Ärzteversichert – Versicherungsmakler für Mediziner
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