Einliegerwohnung und Steuer für Ärzte: Das ändert sich 2026

Ab 2026 profitieren Ärzte, die eine Einliegerwohnung vermieten, von der fortgeführten degressiven AfA für Neubauten (5 % in den ersten Jahren) und erweiterten Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen, die steuerlich über 20 % der Kosten (maximal 40.000 €) abgesetzt werden können. Diese Änderungen machen Einliegerwohnungen als Steuersparmodell noch attraktiver.

Hintergrund

Die Vermietung einer Einliegerwohnung erzeugt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die mit Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung, Instandhaltung und Verwaltungskosten verrechnet werden können. Bei der Vermietung an Angehörige (z. B. studierende Kinder) muss die Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Liegt sie zwischen 50 und 66 %, erfolgt eine Totalüberschussprognose. Für Neubauten ab 2023 gilt die degressive AfA von 5 %, die für Ärzte mit hohem Grenzsteuersatz besonders vorteilhaft ist.

Wann gilt das nicht?

Bei Eigennutzung der Einliegerwohnung oder unentgeltlicher Überlassung entfällt der steuerliche Vorteil. Auch bei Mieten unter 50 % der Vergleichsmiete ist der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt.

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