Vermietete Immobilien bieten Ärzten erhebliche Steuervorteile durch jährliche Abschreibungen, Werbungskostenabzüge und die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen nach zehn Jahren Haltedauer.

Bei einer vermieteten Immobilie können Ärzte jährlich 2 % des Gebäudewerts (Neubauten ab 2023: 3 %) als Abschreibung steuerlich geltend machen. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro sind das 8.000 bis 12.000 Euro jährliche Steuerminderung. Nach zehn Jahren ist ein Verkauf vollständig steuerfrei.

Hintergrund

Die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt für Altbauten (vor 2023) 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil (nicht Grundstück). Für Neubauten ab dem 1. Januar 2023 wurde der Satz auf 3 % angehoben. Zusätzlich sind alle laufenden Kosten (Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung) als Werbungskosten absetzbar. Bei einem Einkommenssteuersatz von 42 % und Werbungskosten von 20.000 Euro jährlich spart der Arzt 8.400 Euro Steuern. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG macht den Verkauf nach Ablauf vollständig steuerfrei.

Wann gilt das nicht?

Selbst genutzte Immobilien bieten keine Werbungskosten-Vorteile. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Bei gewerblichem Grundstückshandel (mehr als drei Objekte in fünf Jahren) entfällt die Steuerfreiheit. Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden, sofern die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen ist.

Ärzteversichert empfiehlt, vermietete Immobilien durch eine Vermieter-Rechtsschutz- und Wohngebäudeversicherung abzusichern, um steuerliche Vorteile und Risikoschutz optimal zu kombinieren.

Quellen

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