Eine Einliegerwohnung in einem selbst genutzten Haus bietet Ärzten die Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen und gleichzeitig steuerlich relevante Werbungskosten geltend zu machen.

Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu versteuern. Im Gegenzug können anteilige Gebäudeabschreibungen (AfA: 3 % p.a. ab 2023), Zinskosten, Reparaturen und andere Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden.

Hintergrund

Das Finanzamt berechnet den vermieteten Anteil in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Beträgt die Einliegerwohnung 25 % der gesamten Wohnfläche, können 25 % der gesamten Kosten (Zinsen, Abschreibung, Nebenkosten) als Werbungskosten abgesetzt werden. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gilt für Neubauten eine jährliche Abschreibungsrate von 3 %. Bei Anschaffungskosten von 400.000 Euro (Gebäudeanteil) ergibt sich ein jährlicher AfA-Betrag von 12.000 Euro. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt das Finanzamt nur anteilige Werbungskosten an.

Wann gilt das nicht?

Wer die Einliegerwohnung selbst nutzt oder an Familienangehörige zu Null-Miete überlässt, kann keine Werbungskosten geltend machen. Die steuerliche Anerkennung setzt eine fremdübliche Vermietung voraus. Wer die Wohnung im Rahmen einer ärztlichen Praxis nutzt, muss sie ggf. als Betriebsvermögen bilanzieren. Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Ärzteversichert unterstützt Mediziner dabei, ihr Immobilienvermögen sinnvoll zu strukturieren und steuerliche wie versicherungsrechtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Quellen

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