Eine vermietete Immobilie kann für Ärzte eine steuerlich vorteilhafte Ergänzung der Altersvorsorge darstellen, weil Finanzierungszinsen und Abschreibung (AfA) die Steuerlast während der Erwerbsphase senken.

Vermieter können die lineare AfA von 2 % jährlich des Gebäudewertes (bei Neubauten ab 2023: 3 % nach § 7 Abs. 4 EStG) sowie Finanzierungszinsen als Werbungskosten absetzen. Bei einem Arzt im Spitzensteuersatz von 42 % übernimmt das Finanzamt damit rechnerisch einen erheblichen Teil der Finanzierungskosten. Netto-Mietrenditen liegen in deutschen Großstädten bei 2,5 bis 4 %, auf dem Land bei 4 bis 6 %.

Hintergrund

Ärzte nutzen Immobilien oft als dritten Baustein neben Versorgungswerk und ETF-Portfolio. Der Hebel-Effekt durch Fremdfinanzierung (Leverage) erhöht die Eigenkapitalrendite, birgt aber auch Risiken bei steigenden Zinsen. Eine typische Finanzierung läuft über 20 bis 30 Jahre; bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein, um dann als Mieteinnahme oder selbstgenutztes Eigentum zu dienen. Risiken: Mietausfall (abzusichern durch Mietausfallversicherung), Instandhaltungskosten (ca. 1 bis 1,5 % des Kaufpreises jährlich als Rücklage), Leerstand bei schlechter Lage.

Wann gilt das nicht?

Selbstgenutzte Immobilien sind zwar wertstabil, erzielen aber keine Mieteinnahmen im Alter und sollten nicht als alleinige Altersvorsorge gelten. In überteuerten Märkten mit Kaufpreisfaktoren über 30 ist die Rendite häufig zu niedrig für eine sinnvolle Altersvorsorge. Ärzte mit hoher Praxisverschuldung sollten die Gesamtfinanzierungsquote vor einem Immobilienerwerb prüfen.

Ärzteversichert empfiehlt, die Immobilienentscheidung im Rahmen einer ganzheitlichen Altersvorsorgeplanung zu treffen, bei der Versorgungswerk, Berufsunfähigkeitsversicherung und Kapitalanlagen aufeinander abgestimmt sind.

Quellen

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