Denkmalschutz-Immobilien kosten im Einkauf typischerweise 20 bis 40 Prozent mehr als vergleichbare unsanierte Objekte; der steuerliche Vorteil liegt in der erhöhten Abschreibung von 9 Prozent jährlich auf Sanierungskosten für Vermieter (§ 7i EStG).

Für einen Arzt mit hohem Spitzensteuersatz sind Denkmalimmobilien besonders attraktiv: Bei 300.000 Euro Sanierungskosten lassen sich über 12 Jahre jährlich 27.000 Euro steuerlich geltend machen. Der tatsächliche Steuervorteil beträgt je nach Steuersatz bis zu 14.000 Euro jährlich.

Hintergrund

Die steuerliche Förderung nach § 7i EStG ermöglicht es dem Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie, Herstellungskosten für die Sanierung über 8 Jahre mit 9 Prozent und über 4 weitere Jahre mit 7 Prozent abzuschreiben. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde vor Beginn der Maßnahmen.

Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie setzt sich aus dem Grundstückswert, dem Altbauanteil (nicht abschreibbar) und dem Sanierungsanteil zusammen. Für die Steueroptimierung sollte der Sanierungsanteil möglichst hoch sein.

Risiken umfassen: Sanierungskostensteigerungen bei unvorhergesehenen Befunden, behördliche Auflagen durch die Denkmalbehörde, eingeschränkte Vermietbarkeit und höhere Instandhaltungskosten im laufenden Betrieb.

Ärzteversichert empfiehlt, Denkmalimmobilien nur im Rahmen einer umfassenden steuerlichen und finanziellen Beratung zu erwerben.

Wann gilt das nicht?

Ärzte in niedrigeren Einkommensstufen profitieren weniger von der erhöhten Abschreibung. Selbstnutzer erhalten eine abgeminderte Förderung nach § 10f EStG (9 Prozent über 10 Jahre) statt der Vermietervariante.

Quellen

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