Eine Einliegerwohnung erzeugt steuerpflichtige Mieteinnahmen; gleichzeitig können anteilige Kosten (Gebäudeabschreibung, Nebenkosten, Renovierungen) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden.

Bei einer Miete von 800 Euro monatlich (9.600 Euro jährlich) entstehen nach Abzug aller Werbungskosten typischerweise 3.000 bis 6.000 Euro steuerpflichtige Einkünfte. Diese werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, bei Ärzten also meist mit 42 Prozent.

Hintergrund

Eine Einliegerwohnung im selbstgenutzten Haus gilt steuerlich als eigenständige Einheit. Der Flächenanteil der Einliegerwohnung an der Gesamtfläche bestimmt, welche Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Finanzierungszinsen, Abschreibung) anteilig als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Umbaumaßnahmen für eine Einliegerwohnung können über 50 Jahre mit 2 Prozent jährlich (lineare Gebäudeabschreibung) oder als erhöhte AfA nach § 7b EStG (für Neubauten in Mietknappheitsgebieten: 5 Prozent über 4 Jahre) abgesetzt werden.

Bei verbilligter Vermietung an Angehörige (unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete) ist nur der anteilige Werbungskostenabzug zulässig. Die Miete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

Ärzteversichert empfiehlt, Einliegerwohnungen im Kontext einer umfassenden Immobilien- und Steuerplanung zu beurteilen.

Wann gilt das nicht?

Wer die Einliegerwohnung selbst nutzt oder unentgeltlich überlässt, kann keine Mietwerbungskosten absetzen. Bei der Eigennutzung des gesamten Hauses entfällt jede steuerliche Immobilienvergünstigung.

Quellen

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