Ärzte, die in denkmalgeschützte Immobilien investieren, können Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich abschreiben; der Sanierungsbeginn muss jedoch nach Abschluss des Kaufvertrags und mit behördlicher Genehmigung erfolgen.

Sanierungskosten an Denkmalschutz-Immobilien sind nach § 7i EStG über 12 Jahre absetzbar (8 Jahre zu je 9 %, danach 4 Jahre zu je 7 %). Selbstgenutzte Objekte können nach § 10f EStG über 10 Jahre je 9 % der Herstellungskosten als Sonderausgabe geltend machen. Baugenehmigung und Abstimmung mit der Denkmalbehörde müssen vor Baubeginn vorliegen.

Hintergrund

Denkmalschutz-Immobilien sind für Ärzte mit hohem Grenzsteuersatz eine attraktive Anlage. Relevante Fristen und Regelungen:

  • Kaufvertrag und Baubeginn: Die steuerliche Begünstigung gilt nur für Sanierungsmaßnahmen, die nach dem Kaufvertragsdatum mit Zustimmung der Denkmalbehörde begonnen wurden; Vorarbeiten vor dem Kauf sind nicht begünstigt.
  • Abschreibungsdauer: 12 Jahre nach § 7i EStG; die erhöhte AfA gilt nur für nachgewiesene Denkmalschutzmaßnahmen.
  • Denkmalschutzbehörde: Abstimmung und Bescheinigung der Behörde müssen vor Baubeginn eingeholt werden; fehlt die Bescheinigung, ist keine steuerliche Begünstigung möglich.
  • Haltefrist: Für die vollständige Ausnutzung der Abschreibung empfiehlt sich eine Mindesthaltedauer von 12 Jahren; Verkauf vorher mindert die steuerliche Wirkung.
  • Spekulationsfrist: Bei Verkauf nach weniger als 10 Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG).

Wann gilt das nicht?

  • Nicht jede Maßnahme an einem denkmalgeschützten Gebäude ist förderungswürdig; nur von der Denkmalbehörde bescheinigte Maßnahmen sind begünstigt.
  • Neubauteile (z. B. Dachausbau) sind nur begünstigt, wenn sie zwingend aus Denkmalschutzgründen erforderlich sind.
  • Bei GmbH-Eigentümerschaft entfällt die Möglichkeit nach § 10f EStG; § 7i gilt weiterhin.

Ärzteversichert berät Ärzte bei der Einbindung von Denkmalschutz-Immobilien in ein steueroptimiertes Portfolio.

Quellen

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