Ärzte, die eine Einliegerwohnung im eigenen Haus vermieten, müssen die Mieteinahmen jährlich in der Steuererklärung angeben; beim Verkauf des Gesamtobjekts innerhalb von zehn Jahren ist der anteilige Gewinn auf die Einliegerwohnung steuerpflichtig.

Mieteinahmen aus der Einliegerwohnung sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) jährlich zu deklarieren. Beim Verkauf des Hauses gilt die 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG für den vermieteten Anteil; der selbst genutzte Teil ist steuerfrei.

Hintergrund

Die Einliegerwohnung bietet Ärzten steuerliche Vorteile durch Abschreibungen, erfordert aber auch sorgfältige Fristen-Einhaltung:

  • Steuererklärungspflicht: Mieteinahmen aus der Einliegerwohnung müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben werden; Frist 31. Juli des Folgejahres.
  • Abschreibung (AfA): 2 % p. a. des auf die Einliegerwohnung entfallenden Anschaffungskostenteils; bei Neubauten seit 2023 3 % p. a. möglich.
  • Spekulationsfrist: 10 Jahre ab Anschaffungsdatum; Verkauf des vermieteten Teils nach weniger als 10 Jahren ist steuerpflichtig.
  • Verlustverrechnung: Verluste aus der Vermietung können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden (nur beschränkt auf Haushaltsnahe Dienstleistungen etc. bei § 21a EStG-Überschreitungen).
  • USt-Pflicht bei Gewerbe: Einliegerwohnungen mit einfacher Zimmervermietung können bei dauernder Beherbergung USt-pflichtig sein.

Wann gilt das nicht?

  • Eigengenutzte Teile des Hauses sind von der 10-Jahres-Spekulationsfrist ausgenommen.
  • Unentgeltliche Überlassung an Familienangehörige erlaubt keine steuerliche Geltendmachung der Kosten.
  • Bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb-ähnlich) gelten andere Steuerpflichten.

Ärzteversichert empfiehlt Ärzten mit vermieteten Einliegerwohnungen, einen Steuerberater mit Immobilienkenntnissen hinzuzuziehen.

Quellen

Persönliche Beratung zu diesem Thema?

Kostenfreie Erstberatung anfragen →