Beim Immobilieninvestment für Ärzte ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist die wichtigste Frist: Wer ein Renditeobjekt kürzer hält, versteuert Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz – bei Ärzten oft über 40 %.

Vermietete Immobilien müssen mindestens 10 Jahre gehalten werden, damit der Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt. Die Abschreibung (AfA) beträgt 2 % jährlich über 50 Jahre; bei Neubauten ab 2023 gilt eine erhöhte AfA von 3 % über 33 Jahre.

Hintergrund

Immobilieninvestments für Ärzte sind aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht an mehrere Fristen geknüpft:

  • Spekulationsfrist: 10 Jahre nach § 23 EStG; unter dieser Haltedauer sind Veräußerungsgewinne steuerpflichtig.
  • AfA Bestandsgebäude: 2 % jährlich (50 Jahre Nutzungsdauer, § 7 Abs. 4 EStG).
  • AfA Neubauten ab 2023: 3 % jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG n.F.), gültig für Fertigstellungen nach dem 31.12.2022.
  • Denkmalabschreibung: 9 % jährlich über 8 Jahre bei Selbstnutzung; 7 % jährlich über 12 Jahre bei Vermietung (§ 7i EStG).
  • Grundbucheintrag: Eigentumsübertragung wird erst mit Grundbucheintragung vollzogen; die Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung muss vorher vorliegen.
  • Mietverträge: Kündigungsfristen für Mieter: 3 bis 9 Monate je nach Mietdauer (§ 573c BGB); Eigenbedarfskündigung frühestens nach 3 Jahren.

Wann gilt das nicht?

Ärzte, die mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren kaufen und verkaufen, können als gewerbliche Immobilienhändler eingestuft werden; dann gilt die 10-Jahresfrist steuerlich nicht mehr. Erbimmobilien übernehmen steuerlich die Haltedauer des Erblassers.

Quellen

Ärzteversichert unterstützt Ärzte dabei, ihr Immobilienportfolio steuerlich optimiert aufzubauen und die richtigen Versicherungsbausteine für Vermieter einzusetzen.

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