Immobilien als Altersvorsorge lassen sich nicht "kündigen" wie eine Versicherungspolice, aber umschichten, verkaufen oder umfinanzieren. Ärzte, die eine Renditeimmobilie halten und deren Beitrag zur Altersvorsorge optimieren möchten, haben verschiedene Optionen: Verkauf, Umfinanzierung, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder der Einsatz eines Teilverkaufsmodells. Die richtige Strategie hängt von steuerlichen Aspekten, aktuellen Marktbedingungen und dem persönlichen Versorgungsbedarf ab.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Immobilien können nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei verkauft werden (§ 23 EStG)
  • Umschichtung in andere Anlageklassen ist sinnvoll, wenn die Rendite der Immobilie unter dem Marktdurchschnitt liegt
  • Alternative: Immobilienrente oder Teilverkauf für laufende Liquidität im Alter

Ausführliche Antwort

Für Ärzte, die eine Vermietungsimmobilie als Altersvorsorge halten, ist der Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer der steuerlich attraktivste Weg der "Umschichtung". Gewinne aus dem Verkauf sind dann einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Vor Ablauf dieser Frist fällt Spekulationssteuer in voller Höhe des persönlichen Einkommensteuersatzes an, was bei Ärzten mit hohem Einkommen 42 bis 45 Prozent bedeuten kann.

Wer statt des Verkaufs Liquidität benötigt, kann eine bestehende Immobilie über eine neue Hypothek beleihen. Viele Banken bieten günstige Beleihungszinsen auf lastenfreie oder bereits weitgehend getilgte Objekte. Alternativ gibt es Modelle der Immobilienrente oder des Nießbrauchs, bei denen das Eigentum gegen eine monatliche Rentenzahlung auf Kinder oder Dritte übertragen wird.

Für Ärzte, die ihre Praxisräume selbst besitzen und vermieten, stellt sich die Frage, ob bei Praxisaufgabe ein Verkauf oder eine weitere Vermietung sinnvoller ist. Praxisimmobilien in guten Lagen sind oft gut vermarktbar und erzielen höhere Quadratmeterpreise als normale Gewerbeimmobilien.

Worauf Ärzte besonders achten sollten

Ärzteversichert empfiehlt, vor der Entscheidung über Verkauf oder Umschichtung von Immobilien einen Steuerberater und einen unabhängigen Finanzberater einzubeziehen. Besonders die Zehnjahresfrist, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei bestehenden Darlehen und die aktuelle Marktsituation sollten sorgfältig abgewogen werden.

Quellen und weiterführende Informationen

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