Immobilien-GmbH

Eine Immobilien-GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Unternehmensgegenstand ausschließlich oder überwiegend das Halten, Verwalten und Vermieten von Immobilien umfasst. Sie wird häufig als Vermögensverwaltungsgesellschaft eingesetzt, um Mieteinnahmen nicht dem persönlichen Einkommensteuersatz des Eigentümers (bis zu 45 %) zu unterwerfen, sondern mit dem niedrigeren Körperschaftsteuersatz (15 % plus Solidaritätszuschlag) zu belasten.

Bedeutung für Ärzte

Für Ärzte mit mehreren Mietobjekten oder geplanten Immobilieninvestitionen kann die Immobilien-GmbH steuerlich attraktiv sein: Mieteinnahmen werden zunächst nur mit Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer belastet, solange sie in der Gesellschaft verbleiben. Werden Gewinne thesauriert und reinvestiert, entsteht ein erheblicher Steueraufschub. Erst bei Ausschüttung an den Gesellschafter fällt Abgeltungsteuer (25 %) an. Allerdings schließt die Immobilien-GmbH beim Verkauf von Immobilien die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG) aus, die im Privatvermögen möglich wäre. Ärzteversichert empfiehlt, diesen Nachteil sorgfältig gegen die laufenden Steuervorteile abzuwägen.

Abgrenzung

Die Immobilien-GmbH ist vom direkten Privatbesitz zu unterscheiden, bei dem Mieteinnahmen direkt beim Eigentümer versteuert werden, dafür aber die Spekulationsfrist nach zehn Jahren greift. Sie ist außerdem von einer Immobilien-GmbH als Tochter einer Holding-GmbH abzugrenzen, die eine weitere Steuerebene hinzufügt, aber bei größeren Portfolios Vorteile bieten kann.

Praxisbeispiel

Ein Arzt erwirbt drei Mietwohnungen in eine Immobilien-GmbH eingebracht. Die jährlichen Mieteinnahmen von 60.000 Euro werden mit 15,825 % Körperschaftsteuer belastet (9.495 Euro), statt mit dem persönlichen Spitzensteuersatz von 42 % (25.200 Euro). Die Differenz von rund 15.700 Euro verbleibt thesauriert in der GmbH.

Quellen

• Körperschaftsteuergesetz (KStG) § 1: Körperschaftsteuerpflicht
• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationssteuer)
• Bundessteuerberaterkammer: Leitfaden Immobilien-GmbH