Die Mietkaution bezeichnet den Betrag, den ein Mieter bei Beginn eines Mietverhältnisses als Sicherheitsleistung an den Vermieter übergibt, um mögliche Schäden, ausstehende Mietzahlungen oder sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. Bei Gewerbemietverhältnissen, die Arztpraxen typischerweise betreffen, gelten die Sonderregelungen des Wohnraummietrechts (maximal drei Monatskaltmieten) nicht; die Höhe ist frei verhandelbar. Praxisüblich sind drei bis sechs Monatskaltmieten; in Premiumlagen oder für aufwendig ausgebaute Praxisräume können auch höhere Kautionen vereinbart werden.
Bedeutung für Ärzte
Für Praxisgründer, die oft gleichzeitig ein Praxisdarlehen bedienen, Geräte finanzieren und erste Betriebsmonate überbrücken müssen, stellt die Mietkaution eine nicht unerhebliche Liquiditätsbelastung dar. Bei einer Monatsmiete von 3.000 Euro ergibt eine sechsmonatige Kaution 18.000 Euro gebundenes Kapital. Alternativ zur Barkaution kann eine Bankbürgschaft gestellt werden, die keine Liquiditätsbindung erfordert, aber jährliche Bankgebühren von 1 bis 2 Prozent der Bürgschaftssumme verursacht. Steuerlich ist eine geleistete Barkaution als Forderung zu aktivieren und nicht als sofortige Betriebsausgabe absetzbar. Ärzteversichert empfiehlt, die Kautionsform im Gesamtfinanzierungsplan der Praxisgründung explizit zu berücksichtigen.
Abgrenzung
Die Mietkaution ist nicht mit der Mietsicherheit durch Bürgschaft einer Privatperson zu verwechseln. Sie ist auch nicht Teil der Betriebskosten-Abrechnung; sie wird am Vertragsende zurückgegeben, sofern keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen. Bei der Frage der Verzinsung gilt im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Zinspflicht; im Wohnraummietrecht müsste der Vermieter die Kaution verzinst anlegen.
Beispiel
Ein Neurochirurg mietet Praxisräume für 4.500 Euro monatliche Kaltmiete. Der Vermieter verlangt eine Barkaution von vier Monatskaltmieten (18.000 Euro). Der Arzt vereinbart stattdessen eine Bankbürgschaft der Heilberufebank, die 1,5 Prozent jährlich kostet (270 Euro p.a.), und schont damit seine Liquidität für die Praxiseinrichtung.
Quellen
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