Für Ärzte mit hohem Einkommen und dem Wunsch nach steuerlich optimierter Kapitalanlage werden Denkmalschutz-Immobilien regelmäßig als attraktive Option beworben. Die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7i EStG können die Steuerlast erheblich senken. Im Vergleich zu Neubauten gibt es aber erhebliche Unterschiede in Rendite, Wartungsaufwand und Risikoprofil.
Das Wichtigste in Kürze
- Denkmalschutz-Immobilien bieten erhöhte Abschreibungen (bis zu 100 % der Sanierungskosten über 10 Jahre).
- Neubauten haben niedrigere Instandhaltungskosten und planbarere Cashflows.
- Denkmalschutz-Immobilien sind oft in bevorzugten Lagen, haben aber höhere Kaufpreise.
- Qualitätsprüfung des Sanierungsstands ist bei Denkmalimmobilien besonders wichtig.
Vergleichstabelle
| Kriterium | Denkmalschutz-Immobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Steuerliche AfA (Sanierung) | 9 % p.a. über 10 Jahre (§ 7i EStG) | 2–2,5 % p.a. (§ 7 EStG) |
| Kaufpreis | Häufig höher (Lage) | Variiert |
| Instandhaltungsaufwand | Höher (Altbausubstanz) | Gering in den ersten Jahren |
| Mietrendite | 3–5 % (Lageabhängig) | 3–4 % |
| Leerstandsrisiko | Niedrig (Lage) | Mittel |
| Verwaltungsaufwand | Höher | Geringer |
Detailvergleich
Steuerliche Abschreibungsvorteile bei Denkmalschutz
Nach § 7i EStG können Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden mit 9 Prozent jährlich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass 90 Prozent der Sanierungskosten als steuerlicher Aufwand geltend gemacht werden können. Für einen Arzt im Spitzensteuersatz reduziert sich die tatsächliche Investitionslast erheblich.
Neubauten: Planbarkeit und geringer Aufwand
Neubauten bieten in den ersten Jahren geringe Instandhaltungskosten und planbare Mieterträge. Die steuerlichen Abschreibungen sind jedoch geringer als bei Denkmalimmobilien. Dafür sind Neubauten auch besser für KfW-Förderungen zugänglich und erfüllen aktuelle Energiestandards ohne kostspielige Nachrüstungen.
Risiken bei Denkmalimmobilien
Denkmalschutz schränkt Umbaumaßnahmen ein und erhöht den Pflegeaufwand. Bei historischen Gebäuden können unerwartete Sanierungskosten entstehen. Ärzte sollten ein Gebäudegutachten einholen und sicherstellen, dass die versprochenen Sanierungskosten als tatsächliche Baukosten nachweisbar sind, damit die AfA-Begünstigung vom Finanzamt anerkannt wird.
Wann ist welche Option besser?
Denkmalschutz-Immobilien eignen sich für Ärzte mit hohem steuerpflichtigem Einkommen und dem Ziel, kurzfristig erhebliche Steuerlast zu senken, bei gleichzeitiger Bereitschaft für höheren Verwaltungsaufwand.
Neubauten sind die bessere Wahl für Ärzte, die auf unkomplizierte Verwaltung, planbare Erträge und moderne Energiestandards setzen.
Fazit
Denkmalschutz-Immobilien sind als Steuersparstrategie für Ärzte im Spitzensteuersatz besonders attraktiv. Ärzteversichert empfiehlt jedoch, die Investitionsentscheidung nicht allein vom Steuervorteil abhängig zu machen, sondern die wirtschaftliche Substanz jedes Projekts sorgfältig zu prüfen. Weitere Artikel finden Sie in der Blog-Übersicht.
Quellen
- BMF – § 7i EStG Denkmalschutzabschreibung
- Bundesärztekammer – Kapitalanlagen für Ärzte
- BaFin – Immobilieninvestments und Anlegerschutz
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