Wer als Arzt in Immobilien investieren möchte, hat zwei grundlegende Zugänge: den direkten Kauf einer Immobilie (Direktinvestment) oder die mittelbare Beteiligung über einen Immobilienfonds. Beide Ansätze unterscheiden sich erheblich in Einstiegshürde, Liquidität, Verwaltungsaufwand und steuerlicher Behandlung. Die richtige Wahl hängt von verfügbarem Kapital, zeitlichen Ressourcen und Renditeziel ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Direktinvestments ermöglichen volle Kontrolle und steuerliche AfA; sie erfordern jedoch hohes Einzelkapital, lokales Marktwissen und aktives Management.
- Offene Immobilienfonds bieten Diversifikation über viele Objekte und Regionen; die Liquidität ist eingeschränkt (24-monatige Haltefrist).
- Immobilien-REITs (börsennotiert) sind hochliquide, bieten aber Aktienmarkt-Korrelation und kaum direkten Immobiliencharakter.
- Geschlossene Fonds sind für Ärzte ohne spezifische Expertise in der Regel zu risikoreich.
Vergleichstabelle
| Kriterium | Direktinvestment | Immobilienfonds (offen) |
|---|---|---|
| Mindestkapital | Hoch (ab ca. 50.000 € EK) | Gering (ab 50 €/Sparplan) |
| Liquidität | Sehr gering (Verkaufsdauer Monate) | Eingeschränkt (24 Monate Haltefrist) |
| Verwaltungsaufwand | Hoch | Gering |
| Steuerliche AfA | Ja (2 %) | Nein |
| Diversifikation | Sehr gering (Einzelobjekt) | Hoch (viele Objekte) |
| Renditeerwartung | 3–7 % (inkl. Hebeleffekt) | 2–4 % p. a. |
Detailvergleich
Direktinvestment: Kontrolle mit hohem Aufwand
Beim direkten Immobilienkauf erwirbt der Arzt ein konkretes Objekt. Die Vorteile umfassen: steuerliche Abschreibung (AfA 2 Prozent jährlich auf den Gebäudewert), volle Kontrolle über Kauf, Vermietung und Verkauf sowie den Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung. Gleichzeitig ist erhebliches Eigenkapital erforderlich; Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar) schmälern die Anfangsrendite. Aktive Verwaltung (Mietersuche, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen) bindet Zeit oder erfordert eine Hausverwaltung.
Offene Immobilienfonds: Diversifikation ohne Management
Offene Immobilienfonds (z. B. Deka ImmobilienGlobal, Uni Immo) bündeln das Kapital vieler Anleger und investieren in großflächige Gewerbe- und Wohnimmobilien. Der Einstieg ist niedrigschwellig; die jährliche Ausschüttungsrendite liegt typischerweise bei 2 bis 4 Prozent. Die gesetzliche 24-monatige Mindesthaltefrist (seit der Fondskrise 2012) schränkt die Liquidität ein; eine kurzfristige Veräußerung ist nicht möglich. Die Verwaltungsgebühren (0,5 bis 1,5 Prozent p. a.) reduzieren die Nettorendite.
REITs: Immobilienanlage mit Aktiencharakter
Börsennotierte Immobiliengesellschaften (REITs) sind täglich handelbar und bieten Dividendenausschüttungen; sie korrelieren jedoch stark mit dem Aktienmarkt und verlieren in Krisenphasen wie Aktien an Wert. Für Ärzte, die echte Immobilienstabilität suchen, sind REITs nur bedingt geeignet.
Wann ist welche Option besser?
Direktinvestment empfiehlt sich für Ärzte mit ausreichend Eigenkapital (mindestens 80.000 bis 100.000 Euro), lokalen Marktkenntnissen und Bereitschaft zum aktiven Management oder zur Beauftragung einer Hausverwaltung.
Offene Immobilienfonds eignen sich für Ärzte, die Immobilien als diversifizierten Portfoliobaustein ohne Verwaltungsaufwand nutzen möchten und einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont haben.
Fazit
Direktinvestments und Immobilienfonds erfüllen unterschiedliche Funktionen im Portfolio. Ärzteversichert empfiehlt, den direkten Immobilienerwerb nur dann zu wählen, wenn nach Abzug aller Kosten und des Zeitaufwands eine höhere Rendite als ein ETF-Portfolio zu erwarten ist. Weitere Artikel finden Sie in der Blog-Übersicht.
Quellen
- BaFin – Offene Immobilienfonds und Anlegerschutz
- BMF – Steuerliche Behandlung von Immobilienfonds
- GDV – Kapitalanlage und Immobilienmärkte
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